OTS: Jones Lang LaSalle SE (JLL) / Logistikinvestmentmarkt stellt sich auf ...

    Logistikinvestmentmarkt stellt sich auf neue Aktivität ein / Im ersten
Halbjahr wurden zwar weniger Abschlüsse, jedoch wieder deutlich mehr
Pitches und Vermarktungsstarts registriert
Frankfurt (ots) - Der deutsche Investmentmarkt für Logistik- und
Industrieimmobilien hat im zweiten Quartal 2023 nur sehr leicht zugelegt: Mit
rund 1,1 Milliarden Euro Transaktionsvolumen konnte das Startquartal um etwa 90
Millionen Euro übertroffen werden, wie das Gewerbeimmobilien- und
Investmentmanagementunternehmen JLL berichtet. Damit umfasst das erste Halbjahr
ein Gesamtvolumen von etwa 2,2 Milliarden Euro - ein Rückgang um 62 Prozent im
Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Allerdings war 2022 ein besonders starkes
Investmentjahr, weshalb die Einbußen im Vergleich zum Fünfjahresschnitt mit
minus 43 Prozent und beim Zehnjahresschnitt mit minus 30 Prozent gemäßigter
ausfallen. Schwächer war zuletzt das erste Halbjahr 2016 mit einem
Transaktionsvolumen von 1,85 Milliarden Euro.

Diana Schumann , Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany: "Der
Unterschied der Transaktionsvolumina in den ersten beiden Quartalen ist zwar
gering, unterstreicht aber die anhaltende Nachfrage sowie einen intakten Markt,
in dem sich Verkäufer und Käufer auf ein Pricing einigen können. Wir beobachten
aktuell, dass die Aktivität der Marktteilnehmer wieder deutlich Fahrt
aufgenommen hat. So ist sowohl die Zahl der Pitches im Vergleich zu den
vergangenen Quartalen deutlich gestiegen als vor allem auch die Anzahl der
aktuell bereits in Vermarktung befindlichen Einzelobjekte sowie erste größere
Portfolien. Unsere Jahresprognose heben wir deshalb auf sechs Milliarden Euro
an."

Im zweiten Quartal 2023 konnten 70 Transaktionen gezählt werden, wesentlich mehr
als noch im Startquartal mit 53. Das erste Halbjahr kommt dementsprechend auf
123 Deals, im Vorjahreszeitraum waren es 29 mehr. Gravierender ist allerdings
die Anzahl der Großtransaktionen: Konnten im ersten Quartal 2023 zwei Deals von
mehr als 100 Millionen Euro gezählt werden - darunter das Areal Böhler in
Düsseldorf und der Bauknecht Business Park in Stuttgarts Teilmarkt Fellbach -
konnte diese Größenklasse im zweiten Quartal nicht erreicht werden. Im
Vorjahreszeitraum gab es noch elf Großtransaktionen. Somit schrumpfte der Anteil
der fünf größten Deals am Gesamtvolumen von 34 Prozent im Vorjahreshalbjahr auf
23 Prozent im laufenden Jahr.

Dominic Thoma , Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany: "Das
etwas höhere Transaktionsvolumen im zweiten Quartal kam vollständig ohne
Großtransaktionen zustande. Gerade bei großen Einzelobjekten rücken die
Investoren nur mit einer gewissen Vorsicht von der Seitenlinie zurück auf den
Markt und trauen sich hier derzeit nur mit höheren Renditen heran. Die Präferenz
liegt klar bei kleineren Volumina von 20 bis 60 Millionen Euro. Anders sieht es
bei Portfolien aus. Hier hat die Zahl der Pitches zugenommen und es befinden
sich bereits mehrere Portfolien in Vermarktung oder schon kurz vor dem Signing,
so dass wir in den kommenden Quartalen mehr Großtransaktionen registrieren
werden."

Investoren suchen nach höherer Rendite, gehen aber noch wenig Risiko ein

Mit 58 Prozent stammte die Mehrheit der Investoren im ersten Halbjahr aus
Deutschland, auf der Verkäuferseite lag deren Anteil mit 64 Prozent noch etwas
höher. Damit bauten ausländische Investoren ihren Bestand an Logistik- und
Industrieimmobilien per Saldo um 140 Millionen Euro auf. Einen besonderen Fokus
legten die Investoren im ersten Halbjahr auf Top-Produkte: Core-Investments
lagen in der Gunst mit 41 Prozent vorne, Core-plus-Immobilien waren mit einem
Anteil von 39 Prozent ähnlich stark gefragt. Wesentlich niedriger lag der Anteil
von Value-add-Objekten mit zwölf Prozent.

Diana Schumann erklärt: "Die anhaltende Vorsicht auf dem Markt wirkt sich auch
auf die Risikoklassen aus. Investoren greifen weiterhin sehr gezielt bei
hochwertigen Core-Bestands-Objekten in guter Lage zu, um sich diese zu den
aktuell attraktiven Konditionen zu sichern. Verkäufer halten aber gerade diese
Objekte noch zurück, sofern sie nicht dringend auf Liquidität angewiesen sind.
Auf dem Markt werden Top-Immobilien somit sonst nur von Entwicklern platziert.
Diese Neubauten sind dann aber bereits ESG-konform, was über die
Standardkriterien hinaus mittlerweile nahezu eine Notwendigkeit bei
Core-Produkten geworden ist."

Ein noch größerer Fokus liegt aber auf Core-plus- und Value-add-Immobilien, um
eine noch höhere Rendite vor allem durch Mietanpassungen, Erweiterungen oder
Manage-to-Green erzielen zu können, sagt Thoma . "Besonders durch den
Flächenmangel, eine gute Nachfrage in oder nahe den Stadtzentren sowie dem
Mietwachstum der letzten Jahre gibt es viele Wertsteigerungspotenziale. "

Während die Spitzenrenditen für Top-Produkte in den sieben Immobilienhochburgen
im vergangenen Quartal noch bei 3,90 bzw. 3,95 Prozent lagen, stiegen sie im
vergangenen Quartal aufgrund der noch leicht gestiegenen Finanzierungskosten um
jeweils zehn Basispunkte auf 4,00 bzw. 4,05 Prozent an. Bei 4,00 Prozent lagen
die Spitzenrenditen für Logistik- und Industrieobjekte zuletzt im ersten Quartal
2019. Im Vergleich zum Vorjahresquartal stiegen die Renditen um 90 bzw. 95
Basispunkte.

"Zurzeit erhält der Markt eine neue Richtungsvorgabe bei Preisfindung und
Renditeerwartung", sagt Thoma . "Vor mittlerweile mehr als einem Jahr begann der
rasante Zinsanstieg, gefolgt von einer hohen Volatilität. Die stetigen An- und
Abstiege pendeln sich aber immer mehr ein. Mit etwas über rund drei Prozent
liegt der 5-Jahres-Swap aktuell zwar so hoch wie zuletzt vor rund zwölf Jahren,
dennoch handelt es sich mittlerweile eher um eine Seitwärtsbewegung und damit um
ein Signal der Konstanz. Wenn die nächsten Zinsschritte der EZB wie erwartet nur
noch gering ausfallen und die Margen der Banken für Logistik weiter zurückgehen,
könnte der Boden der Preisrückgänge bereits erreicht sein. Ansonsten wird die
Spitzenrendite nur noch um die Finanzierungskostensteigerung leicht nach oben
gehen."

"Gerade wegen der schnell erfolgten Preisanpassung und den guten Rahmendaten
stehen Logistik- und Industrieimmobilien weiterhin ganz oben auf den
Akquisitionslisten der Investoren. Das bisherige Transaktionsvolumen spiegelt
dies zwar noch nicht wider, bei attraktiven Objekten in guten Lagen ist das aber
zusätzlich angebotsindiziert, der Wettbewerb unter den Bietern nimmt wieder zu",
sagt Schumann . Zudem gebe es zunehmend Investoren, die neu in das Segment
einstiegen. "Gerade konservative, eigenkapitalstarke Core-Investoren suchen in
der Logistik und Industrie Alternativen zu Assetklassen, die derzeit schwächeln.
Dies sorgt für eine weitere Differenzierung der Investorenbasis und
Renditeerwartungen und hilft dabei für jede Immobilie den passenden Investor zu
finden."

Pressekontakt:

Lars Frensch, Senior Manager Corporate Communications JLL Germany, Tel. +49 (0)
151 6502 8340, lars.frensch@jll.com

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